článek vznikl na základě video semináře: ZDPH Novela 2025 Dodání nemovitých věcí od 1.7.2025, Lektorka: Ing. Jana Ledvinková | celý video seminář zde | ukázka video semináře na konci článku |

Významná novela zákona o DPH č. 461/2024 Sb., účinná od 1. července 2025, přinesla revoluční změny v oblasti zdanění nemovitých věcí. Po pěti měsících od zavedení těchto změn je vhodný čas zrekapitulovat nová pravidla a jejich praktické dopady na realitní transakce, stavební práce i správu nemovitostí.

Nový režim osvobození dodání nemovitých věcí

Nejzásadnější změnou, kterou novela přinesla, je zcela nový koncept osvobození dodání vybraných nemovitých věcí. Podle § 56 odst. 1 ZDPH je nyní dodání dokončené vybrané nemovité věci osvobozeno od daně, s výjimkou prvního dodání této nemovité věci uskutečněného do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž se nemovitá věc považuje za dokončenou.

Toto ustanovení znamená zásadní odklon od původního konceptu pětiletého časového testu. Nově se zdaňuje pouze první dodání dokončené nemovité věci v období do 23 měsíců po dokončení, zatímco jakékoli další dodání, a to i v tomto období, je již osvobozeno. 

Důležitá poznámka: Dodání vybrané nemovité věci, která není dokončená, je vždy zdanitelným plněním bez ohledu na to, o kolikáté dodání jde. Režim „osvobození s výjimkou prvního dodání“ se uplatní až u dokončené vybrané nemovité věci.

Přesné vymezení dokončení nemovité věci

Pro správnou aplikaci nových pravidel je klíčové přesné určení okamžiku dokončení nemovité věci. Podle § 56 odst. 2 ZDPH se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou dnem:

• a) nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, nebo
• b) splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci, pokud se pro tuto nemovitou věc kolaudační rozhodnutí nevydává.

V praxi to znamená, že od tohoto data začíná běžet 23měsíční období, během kterého podléhá první dodání nemovité věci zdanění.

Podstatná změna a její vliv na režim osvobození

Novela zavádí v § 56 odst. 5 ZDPH přesnou definici podstatné změny, která má zásadní vliv na režim osvobození. Za podstatnou změnu dokončené vybrané nemovité věci se pro účely tohoto zákona považuje změna, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.

Je důležité zdůraznit, že se jedná o kumulativní podmínky – musí jít o změnu využití nebo podmínek obývání a zároveň náklady musí přesáhnout stanovený limit.

Po provedení podstatné změny se nemovitá věc považuje za dokončenou podle § 56 odst. 3 ZDPH dnem:

– nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení změny, nebo

– splnění podmínek k trvalému užívání po provedení změny.

Od tohoto data začíná běžet nová 23měsíční lhůta a první dodání po podstatné změně podléhá zdanění.

Možnost volby zdanění u osvobozených dodání

Důležitým prvkem nové úpravy je zachování možnosti volby zdanění i u dodání, která by jinak byla osvobozena. Podle § 56 odst. 8 ZDPH se plátce může rozhodnout, že i po uplynutí lhůty 23 měsíců uplatní daň. Podmínkou je, že příjemce plnění je plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě a příjemce plnění s tímto postupem předem souhlasí.

Režim přenesení daňové povinnosti podle § 92d ZDPH se uplatní pouze při dodání nemovité věci českému plátci; pokud je příjemce pouze osobou registrovanou k dani v jiném členském státě a není v tuzemsku plátcem, § 92d se neuplatní a plátce uplatní daň běžným způsobem.

Nová úprava sazeb DPH u stavebních prací a dodání nemovitých věcí

Novela přinesla také významné změny v definicích staveb pro bydlení a sociální bydlení a v sazbách DPH uplatňovaných u těchto nemovitostí.

Definice staveb pro bydlení podle § 48 ZDPH

Podle § 48 odst. 2 ZDPH se bytovým domem rozumí stavební objekt se způsobem využití „bytový dům“ podle zápisu v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN).

Podle § 48 odst. 3 ZDPH se rodinným domem rozumí stavební objekt se způsobem využití „rodinný dům“ podle zápisu v RÚIAN.

Podle § 48 odst. 4 ZDPH se stavbou pro bydlení rozumí:

• a) bytový dům podle odstavce 2,
• b) rodinný dům podle odstavce 3,
• c) stavba, která
•    1. slouží k využití bytového domu nebo rodinného domu (např. garáž, oplocení, přípojky) a
•    2. je zřízena na pozemku, který tvoří s bytovým domem nebo rodinným domem funkční celek,
• d) obytný prostor, nebo
• e) místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Tato definice je zásadní pro určení správné sazby DPH u stavebních a montážních prací.

Definice staveb pro sociální bydlení podle § 48a ZDPH

Sociální bydlení je definováno v § 48a ZDPH a zahrnuje:

• a) byt pro sociální bydlení, kterým je byt, jehož celková podlahová plocha nepřesahuje 120 m²,
• b) rodinný dům pro sociální bydlení, kterým je rodinný dům, jehož celková podlahová plocha nepřesahuje 350 m²,
• c) bytový dům pro sociální bydlení, kterým je bytový dům, kde podíl podlahové plochy obytných prostorů pro sociální bydlení a místností s nimi užívaných na celkové podlahové ploše bytového domu přesahuje 50 %.

Pro výpočet podlahové plochy se používá vyhláška č. 163/2025 Sb., která přesně definuje způsob výpočtu pro účely DPH.

Sazby DPH podle § 49 ZDPH

Sazby DPH u nemovitých věcí jsou nově upraveny v § 49 ZDPH:

• 1. První snížená sazba daně 12 % se uplatní u:
• Stavebních a montážních prací spojených se změnou dokončené stavby pro bydlení nebo pro sociální bydlení (§ 49 odst. 4)
• Oprav staveb pro bydlení nebo pro sociální bydlení (§ 49 odst. 4)
• Výstavby nebo dodání stavby pro sociální bydlení včetně souvisejících pozemků (§ 49 odst. 3)
• 2. Základní sazba daně 21 % se uplatní u:
• Výstavby nebo dodání stavby pro bydlení, která není stavbou pro sociální bydlení
• Výstavby nebo dodání stavby, která není stavbou pro bydlení nebo pro sociální bydlení

Podlahová plocha a její výpočet

Pro správné uplatnění sazeb DPH je klíčový výpočet podlahové plochy podle vyhlášky č. 163/2025 Sb. Tato vyhláška v § 1 definuje:

• Místnost jako prostorově uzavřenou část stavby vymezenou podlahou, stropem nebo konstrukcí střechy a pevnými stěnami
• Prostor jako část stavby splňující podmínky místnosti, které chybí alespoň jedna celá pevná stěna
• Půdu jako přístupnou místnost nebo prostor vymezené konstrukcí střechy a dalšími stavebními konstrukcemi, které nejsou určeny k účelovému využití

Do podlahové plochy se nezapočítávají plochy půd, pokud nejsou určeny k účelovému využití.

Přechodná ustanovení a jejich aplikace

Pro dodání uskutečněná od 1. 7. 2025 se uplatní nové znění § 56 ZDPH; praxe a metodika GFŘ vychází z toho, že se po tomto datu již neposuzuje osvobození podle dřívější pětileté lhůty, ale podle nového režimu.

To znamená, že pro všechna dodání vybraných nemovitých věcí uskutečněná po 1.7.2025 je rozhodující, zda jde o první dodání do 23 měsíců od dokončení, nikoli zda uplynula pětiletá lhůta podle původní úpravy.

Praktické příklady

Příklad 1: Prodej novostavby

Bytový dům byl zkolaudován 15. března 2025.

• První dodání uskutečněné do konce února 2027 (23 kalendářních měsíců po měsíci kolaudace): Zdanitelné plnění, sazba DPH závisí na tom, zda jde o stavbu pro bydlení (21 %) nebo sociální bydlení (12 %)
• Dodání uskutečněné od 1. března 2027: Osvobozeno od DPH s možností volby zdanění podle§ 56 odst. 8 ZDPH

Příklad 2: Rekonstrukce komerční budovy na bytový dům

Komerční budova prošla rekonstrukcí, při níž došlo ke změně účelu užití na bytový dům. Kolaudační souhlas byl vydán 10. srpna 2025.

• První dodání uskutečněné do konce července 2027 (23 kalendářních měsíců po měsíci kolaudace): Zdanitelné plnění
• Dodání uskutečněné od 1. srpna 2027: Osvobozeno od DPH s možností volby zdanění podle § 56 odst. 8 ZDPH

Příklad 3: Oprava střechy bytového domu

Bytový dům je zapsán v RÚIAN jako bytový dům.

• Jedná se o stavbu pro bydlení podle § 48 odst. 2 a 4 ZDPH
• Uplatní se první snížená sazba daně 12 % podle § 49 odst. 4 ZDPH

Příklad 4: Prodej nemovitosti dokončené před 1.7.2020

Administrativní budova byla zkolaudována 10. ledna 2020.

• Dodání uskutečněné po 1.7.2025: Posuzuje se podle nového znění § 56 ZDPH. Protože od dokončení uplynulo více než 23 měsíců, je dodání osvobozeno od daně, bez ohledu na to, zda jde o první dodání či nikoliv.
• Plátce má možnost uplatnit daň podle § 56 odst. 8 ZDPH, pokud příjemce plnění je plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě.

Zkušenosti z prvních měsíců účinnosti novely

Po pěti měsících účinnosti nových pravidel se ukazují některé praktické aspekty:

• 1. Výkladové nejasnosti u podstatné změny – Určení, zda náklady na změnu přesahují 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání, může být v praxi obtížné, zejména pokud není předem známa prodejní cena nemovitosti.
• 2. Zvýšená potřeba dokumentace – Pro správnou aplikaci nových pravidel je klíčové přesně dokumentovat datum kolaudace, případné podstatné změny a výpočty podlahové plochy.
• 3. Využívání možnosti volby zdanění – V praxi se ukazuje, že plátci často využívají možnost volby zdanění i u osvobozených dodání, zejména pokud příjemce má plný nárok na odpočet.
• 4. Důraz na správné určení prvního dodání – S ohledem na to, že pouze první dodání do 23 měsíců podléhá zdanění, je klíčové správně určit, zda jde o první dodání po dokončení nebo podstatné změně.

Závěr a doporučení

Změny v DPH u nemovitých věcí účinné od 1. července 2025 představují zásadní koncepční změnu v přístupu ke zdanění nemovitostí. Pro správnou aplikaci nových pravidel doporučujeme:

• 1. Pečlivě dokumentovat datum kolaudace a případné podstatné změny nemovitých věcí.
• 2. Správně určovat podlahovou plochu podle vyhlášky č. 163/2025 Sb. pro správné zařazení staveb pro bydlení a sociální bydlení.
• 3. Věnovat pozornost definici podstatné změny a jejímu vlivu na režim osvobození.